É Possível Exercer Atividade Imobiliária com uma Holding?

Uma dúvida comum entre empresários e famílias que utilizam a estrutura de holding patrimonial é: é permitido exercer atividade imobiliária com uma holding? 

A resposta é sim, mas com ressalvas importantes quanto ao objetivo, à tributação e à natureza jurídica da empresa.

Neste artigo, explicamos em quais situações uma holding pode exercer atividade imobiliária, quais cuidados devem ser observados, os impactos fiscais dessa escolha e quando é mais vantajoso atuar de forma passiva (como gestora de patrimônio) ou ativa (como incorporada, loteadora ou construtora).

Holding Patrimonial e Atividade Imobiliária: Qual a Diferença?

Antes de responder à pergunta, é fundamental diferenciar os dois modelos de atuação mais comuns:

• Holding passiva patrimonial:Criada para administrar imóveis próprios, que já fazem parte do patrimônio da família ou da empresa. Atua de forma passiva, explorando minimamente os bens por meio de aluguel ou posse estratégica simples que não ultrapassem 50% da atividade empresarial.

  
  

• Holding com atividade imobiliária (ativa):Estruturada com o objetivo de realizar atividades empresariais do setor imobiliário, como compra e venda habitual de imóveis, incorporação, loteamento, construção ou administração de imóveis de terceiros . Nesse caso, é uma empresa do ramo imobiliário.

Sim, a Holding Pode Atuar com Atividade Imobiliária

Desde que estejam inscritos com esse fim no contrato social e estejam inscritos com o CNAE adequado, a holding pode exercer qualquer atividade lícita, inclusive as ligadas ao setor imobiliário. No entanto, a escolha entre ser uma holding de gestão patrimonial ou uma empresa operacional imobiliária depende dos objetivos estratégicos, tributários e societários .

 Exemplos de atividades permitidas:

• Compra e venda de imóveis com habitualidade.

  
  

• Loteamento e incorporação de terrenos.

  
  

• Construção e venda de unidades imobiliárias.

  
  

• Administração de imóveis próprios ou de terceiros.

  
  

Cuidados ao Adotar Atividade Imobiliária em uma Holding

Apesar de ser juridicamente possível, esta decisão exige atenção a alguns pontos cruciais:

1. Objetivo Social

O contrato social da holding deverá conter, expressamente, uma previsão para o exercício da atividade imobiliária pretendida. Exemplo:

“A sociedade tem por objeto social a administração de bens próprios e a realização de atividades imobiliárias, como compra, venda, incorporação e construção de imóveis próprios ou de terceiros.”

2. Natureza da Receita

O tipo de receita gerada interfere diretamente no regime tributário da empresa:

• Receita de aluguel de imóveis próprios: Pode ser tributada de forma vantajosa no lucro presumido , com carga efetiva em torno de 11% a 14%.

  
  

• Receita de venda habitual de imóveis: Enquadra-se como atividade operacional e pode ser tributada de maneira mais onerosa, inclusive sendo obrigada ao lucro real, conforme a receita e o porte da empresa.

  
  

3. CNAE e Inscrição Municipal

É fundamental escolher corretamente a CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) e realizar os registros municipais necessários, especialmente quando uma holding presta serviços a terceiros ou realiza vendas com habitualidade.

4. Tributação mais pesada na atividade ativa

Uma holding que realiza atividades de compra e venda de imóveis com habitualidade ou construção/incorporação pode ter uma carga tributária significativamente maior daquela que apenas administra bens próprios.

Vantagens da Atividade Imobiliária em Holding (Quando Bem Planejada)

1. Centralização das Operações

   • Permite que todas as transações imobiliárias da família ou do grupo empresarial ocorram sob uma mesma estrutura, facilitando a gestão e o controle dos ativos.

     
     

2. Planejamento Sucessório Integrado

   • Os lucros e imóveis adquiridos ficam dentro da holding, podendo ser facilmente distribuídos entre os herdeiros por meio de cotas com cláusulas de proteção.

     
     

3. Blindagem Patrimonial

   • A separação entre o patrimônio pessoal e a pessoa jurídica garante proteção contra riscos judiciais e financeiros, desde que não haja confusão patrimonial.

     
     

4. Otimização Fiscal (em alguns casos)

   • Algumas atividades imobiliárias, como locação de bens próprios, ainda podem ser tributadas de forma vantajosa dentro do lucro presumido, desde que não haja habitualidade na compra e venda.

     
     

Quando Evitar a Atividade Imobiliária na Holding?

A holding não deve exercer atividade imobiliária se:

• O objetivo é apenas proteger o patrimônio e facilitar a sucessão.

  
  

• A empresa será utilizada apenas para administração de imóveis já adquiridos, sem atuação comercial.

  
  

• Não há interesse em lidar com obrigações mais complexas de uma empresa operacional (obrigações fiscais, contabilidade, licenças, etc.).

  
  

• O foco está na redução da carga tributária e planejamento sucessório estratégico, e não em atuação como incorporação ou construtora.

  
  

Nesse caso, manter uma holding como gestora patrimonial passiva com imóveis próprios administrados  é a melhor escolha.

Exemplo Prático: Holding Patrimonial vs. Holding Imobiliária

Família A: Holding Patrimonial Passiva Criaram uma holding para proteger 5 imóveis de aluguel. O contrato social prevê apenas a administração de bens próprios. A receita vem dos alugueis e é tributada pelo lucro presumido, com carga de 11,33%. O foco é proteção patrimonial e sucessão.

Família B: Holding com Atividade Imobiliária Criaram uma holding para comprar terrenos, construir e vender apartamentos. O contrato social permite incorporação imobiliária e administração de imóveis de terceiros. Por atuar como empresa do ramo, estão sujeitos a um regime fiscal mais complexo, e eventualmente ao lucro real. O foco é gerar lucro com atividade empresarial.

Atenção: Holding com Atividade Imobiliária Perde a Isenção de ITBI na Integralização de Imóveis

Um ponto crítico e muitas vezes desconhecido na estruturação de participações com atividade imobiliária ativa (como compra e venda, incorporação, aluguel, construção ou loteamento) diz respeito à perda da isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na etapa de integralização de capital social com imóveis.

O Que Diz a Legislação?

O artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal prevê a isenção do ITBI na transferência de imóveis para o patrimônio de pessoa jurídica a título de integralização de capital, desde que a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária :

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”

Ou seja, se uma holding for considerada uma empresa com atividade imobiliária preponderante , a autorizada do ITBI na integralização de imóveis não se aplica, e o imposto deverá ser pago normalmente — o que pode gerar um custo de 2% a 5% sobre o valor do imóvel, dependendo da legislação municipal.

Quando a Holding Perde a Isenção do ITBI?

A perda da isenção ocorre quando a empresa:

• Tem atividade imobiliária no objeto social (compra e venda, loteamento, incorporação, etc.);

  
  

• Exerce efetivamente atividade imobiliária, comprovada por sua receita bruta ou operacional;

  
  

• Tem como objetivo a exploração econômica ativa dos imóveis transferidos (e não apenas sua gestão patrimonial).

  
  

Exemplo: Se um imóvel avaliado em R$ 2.000.000 para integralizado no capital de uma holding com atividade imobiliária, e a alíquota do ITBI de 3%, o custo tributário será de R$60.000,00 valor que seria isento caso a holding fosse exclusivamente patrimonial.

Como Evitar a Perda da Isenção?

• O objeto social é claro: Evite incluir atividades de compra e venda habituais ou definição de incorporação imobiliária, se o objetivo da holding for apenas a administração do patrimônio familiar.

  
  

• Manter a atividade como passiva: Administrar imóveis próprios para geração de renda via aluguel, sem atuar de forma operacional no mercado imobiliário.

  
  

• Consultar a legislação municipal: Cada município pode ter regulamentações específicas sobre o ITBI, exigindo atenção redobrada.

  
  

Conclusão

Sim, é possível exercer atividade imobiliária com uma holding, mas essa escolha deve ser estratégica, planejada e alinhada com os objetivos da família ou do grupo empresarial. Uma holding pode ser tanto uma gestora de patrimônio (modelo mais simples e fiscalmente eficiente) quanto uma empresa operacional no setor imobiliário (modelo mais complexo e tributariamente exigente).

Antes de decidir, é fundamental contar com a assessoria de profissionais especializados em direito societário, contabilidade e planejamento patrimonial, para estruturar uma holding de forma que traga segurança, eficiência e conformidade legal.

Você tem dúvidas sobre como sua holding pode atuar no setor imobiliário? Comente abaixo!

Saiba mais: Entre em contato para uma consultoria especializada em estruturação de holdings e planejamento imobiliário familiar.

Até a próxima!