Posso Incluir Imóveis Financiados na Holding Familiar?

A constituição de uma holding familiar tem se tornado uma estratégia cada vez mais popular para a organização patrimonial, sucessória e tributária de famílias. No entanto, uma dúvida frequente surge quando se trata de imóveis que ainda possuem financiamento ativo: "Ainda estou pagando meu imóvel, posso colocá-lo na holding?" ou "Preciso quitar o financiamento antes?". Este artigo busca esclarecer se é possível integralizar bens com ônus reais, como a alienação fiduciária, e as implicações jurídicas e contábeis dessa operação.

A Natureza da Alienação Fiduciária

Para compreender a possibilidade de incluir imóveis financiados em uma holding familiar, é crucial entender a natureza da alienação fiduciária. Nesse tipo de contrato, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário – geralmente o banco ou instituição financeira) como garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem e o direito de uso, mas a propriedade plena só é consolidada em seu nome após a quitação total do financiamento.

Ou seja, enquanto o financiamento não for quitado, o devedor não é o proprietário pleno do imóvel, mas sim o "possuidor" com a expectativa de se tornar proprietário.

Integralização de Imóveis Financiados na Holding

A integralização de bens na holding familiar ocorre por meio da transferência da propriedade do sócio para a pessoa jurídica. No caso de imóveis com alienação fiduciária, a situação é mais complexa, pois o devedor não possui a propriedade plena para transferir.

Implicações Jurídicas

• Consentimento do Credor Fiduciário: A transferência da propriedade resolúvel para a holding familiar geralmente exige o consentimento expresso da instituição financeira (credor fiduciário). Isso ocorre porque a mudança do devedor no contrato de financiamento ou a alteração na titularidade do bem que serve como garantia pode afetar a segurança do crédito concedido. A maioria dos contratos de financiamento imobiliário possui cláusulas que proíbem a alienação ou oneração do imóvel sem a anuência do credor.

  
  

• Análise de Risco: O banco analisará o perfil da holding familiar (seus sócios, capital social, atividade) para verificar se a nova estrutura oferece a mesma ou maior segurança para o recebimento do crédito. É possível que o banco exija novas garantias ou até mesmo se negue a autorizar a transferência.

  
  

• Aditivo Contratual: Caso o banco concorde, será necessário formalizar um aditivo contratual ao financiamento, alterando o devedor fiduciante para a holding familiar. Sem essa formalização, a transferência para a holding pode ser considerada ineficaz perante o credor e, em casos extremos, até mesmo gerar o vencimento antecipado da dívida.

  
  

• Cessão de Direitos e Obrigações: Uma alternativa, embora mais complexa, seria a cessão dos direitos e obrigações do contrato de financiamento da pessoa física para a holding. No entanto, essa operação também dependeria da aprovação do credor fiduciário.

  
  

Implicações Contábeis e Tributárias

• Valor de Integralização: O imóvel será integralizado na holding pelo seu valor de mercado ou pelo valor constante na declaração de bens e direitos da pessoa física, conforme a escolha dos sócios e a análise de conveniência tributária. É importante ressaltar que o valor do financiamento em aberto não altera a base de cálculo da integralização, que é o valor do bem em si.

  
  

• Passivo da Holding: O saldo devedor do financiamento passará a ser um passivo da holding. Isso significa que a empresa será responsável pelo pagamento das parcelas restantes.

  
  

• ITBI: A integralização de imóveis na holding pode gerar a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No entanto, há isenção do ITBI na integralização de capital social de pessoa jurídica, desde que o valor do imóvel não exceda o capital social e a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária. É crucial analisar a legislação municipal e a finalidade da holding para verificar a aplicação dessa isenção.

  
  

• Imposto de Renda: A transferência do imóvel da pessoa física para a holding pode gerar ganho de capital para a pessoa física se o valor de integralização for superior ao custo de aquisição declarado. No entanto, se a integralização for feita pelo valor declarado na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física, não haverá ganho de capital.

  
  

Conclusão

Sim, é possível incluir imóveis financiados na holding familiar, mas a operação não é automática e exige uma série de cuidados e aprovações. A principal barreira reside na necessidade de consentimento da instituição financeira que detém a alienação fiduciária. Ignorar essa etapa pode acarretar sérios problemas jurídicos e a ineficácia da integralização perante o credor.

Antes de prosseguir com a integralização, é fundamental buscar a assessoria de profissionais especializados em direito imobiliário e societário, além de contadores, para analisar a viabilidade da operação, as implicações fiscais e garantir que todos os trâmites legais sejam seguidos. A resposta para "Preciso quitar o financiamento antes?" é: não necessariamente, mas é imprescindível a anuência do credor fiduciário e a formalização da operação em aditivo contratual.